전세계약 체크리스트: 계약 전부터 잔금일까지 확인사항

드디어 마음에 드는 전셋집을 찾았는데, 계약서에 도장 찍기 직전에 갑자기 겁이 나신 적 있으신가요? 요즘 하도 전세사기 뉴스를 많이 봐서 그런지, 등기부등본이라는 단어만 봐도 머리가 지끈거리실 수 있어요. 그런데 사실 순서대로 체크만 해나가면 그렇게 어려운 일은 아니랍니다. 신규 계약이든 갱신 계약이든, 계약 전부터 잔금일까지 꼭 확인해야 할 것들을 지금부터 하나씩 짚어드릴게요.

💡 전세계약에서 가장 먼저 확인할 건 딱 세…

전세계약에서 가장 먼저 확인할 건 딱 세 가지예요. ① 등기부등본상 소유자와 실제 계약 상대방이 같은 사람인지, ② 근저당 등 채무액과 내 보증금을 합쳤을 때 집의 시세를 넘지 않는지, ③ 잔금 치르는 날 전입신고와 확정일자를 바로 받을 수 있는지. 이 세 가지만 지켜도 전세사기 위험의 상당 부분을 피할 수 있어요. 아래 체크리스트로 내 상황에 맞게 하나씩 확인해보세요.

🔎 왜 이 항목들을 체크해야 할까요?

등기부등본에서 갑구는 소유권 관련 정보를, 을구는 근저당 같은 권리관계를 보여줘요. 갑구에 압류나 가압류, 경매개시결정이 걸려 있다면 집주인이 이미 채무 문제를 겪고 있다는 뜻이라 계약을 신중히 고민해야 해요. 을구의 근저당권 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집의 시세보다 크면, 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 위험이 커집니다.

전입세대열람내역서는 의외로 많이들 놓치는 서류예요. 계약서상으로는 빈집인데 실제로는 다른 세입자가 먼저 전입신고를 해둔 경우, 그 세입자의 대항력이 내 보증금보다 우선할 수 있거든요. 신규 계약이라면 꼭 확인해보세요.

갱신 계약의 경우 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없어요(주택임대차보호법 제6조의3). 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 처리되거나 협상력이 떨어질 수 있으니 달력에 미리 표시해두는 게 좋아요.

💡 알아두면 쓸모있는 포인트

❓ 등기부등본은 언제, 어디서 발급받을 수 있나요?

Q. 등기부등본은 언제, 어디서 발급받을 수 있나요?
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 및 발급이 가능해요. 계약 전, 계약 당일, 잔금일 직전까지 최소 세 번은 확인하는 게 안전합니다.

Q. 확정일자는 전입신고와 꼭 같은 날 받아야 하나요?
반드시 같은 날이어야 하는 건 아니지만, 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기고 확정일자는 받은 날짜 기준으로 우선변제권이 인정되기 때문에 잔금일 당일 함께 처리하는 게 가장 안전해요.

Q. 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아니에요. 다만 근저당 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 집의 시세를 넘어서면 경매 시 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있으니 반드시 계산해봐야 해요.

Q. 갱신 계약도 확정일자를 다시 받아야 하나요?
임대료나 계약 조건이 바뀌어 재계약서를 새로 쓴다면 확정일자도 다시 받는 게 안전해요. 기존 확정일자의 우선변제권 순위는 유지되지만, 늘어난 보증금 부분은 재계약서 확정일자 시점부터 효력이 생기기 때문입니다.

✅ 전세계약은 결국 ‘이 집, 나중에 문제가…

전세계약은 결국 ‘이 집, 나중에 문제가 생겨도 내 보증금은 안전한가’를 확인하는 과정이에요. 등기부등본 확인, 시세 대비 근저당 계산, 잔금일 전입신고까지 이 세 박자만 맞추면 큰 사고는 대부분 피할 수 있습니다.