등기부등본 보는법

공인중개사가 등기부등본을 보여주면서 “깨끗하다”고 하면 그냥 믿고 넘어가시나요? 사실 등기부등본은 어려운 서류가 아니에요. 표제부, 갑구, 을구 딱 세 부분만 어디를 봐야 하는지 알면 5분 안에 위험 신호를 스스로 잡아낼 수 있어요. 계약 전에 꼭 직접 열람해서 아래 항목들을 하나씩 확인해보세요.

⚡ 한입 Nugget

등기부등본은 표제부(집 정보), 갑구(소유권), 을구(근저당 등 권리관계) 세 부분으로 나뉘어요. 표제부에서 주소·면적이 실제와 같은지, 갑구에서 소유자가 계약 상대방과 같고 압류·가압류가 없는지, 을구에서 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더했을 때 시세를 넘지 않는지 확인하면 핵심은 거의 다 잡은 거예요.

🔎 각 항목을 왜 봐야 할까요?

갑구에 압류나 가압류, 경매개시결정이 걸려 있다면 집주인이 이미 채무 문제를 겪고 있다는 뜻이에요. 이런 상태에서 계약하면 나중에 집이 경매로 넘어갈 위험이 있고, 그렇게 되면 내 보증금을 돌려받는 순서가 뒤로 밀릴 수 있어요.

을구의 근저당권은 집주인이 은행 등에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 잡힌 흔적이에요. 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 120~130% 높게 설정되는 게 관행이라, 채권최고액과 내 보증금을 더한 값이 시세를 넘으면 이른바 ‘깡통전세’ 위험 신호로 봐야 해요.

신탁등기가 되어 있는 집은 더 주의가 필요해요. 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태라 실제 거주자(위탁자)와 계약해도 신탁회사(수탁자)의 동의가 없으면 계약이 무효가 될 수 있거든요. 신탁원부까지 발급받아 임대 권한이 있는지 확인해야 합니다.

💡 알아두면 쓸모있는 포인트

❓ 여기서 많이 헷갈려요

Q. 등기부등본에 근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아니에요. 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세보다 충분히 낮다면 큰 문제가 되지 않는 경우가 많아요. 다만 시세 대비 비율이 높다면 신중하게 판단해야 해요.

Q. 등기부등본과 건축물대장이 다르면 어떻게 하나요?
면적이나 용도가 다르다면 위반건축물일 가능성이 있어요. 이런 경우 계약을 미루고 공인중개사나 관할 구청에 확인해보는 게 안전합니다.

Q. 소유자가 여러 명(공동명의)이면 어떻게 확인하나요?
갑구에 공동소유자 전원의 이름과 지분이 나와 있어요. 계약할 때는 공동소유자 전원의 동의나 위임장이 필요할 수 있으니 모든 명의자를 확인해야 해요.

🎯 그래서 핵심은?

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 파트만 순서대로 보면 됩니다. 소유자 일치, 압류·가압류 여부, 근저당 채권최고액과 시세 비교, 이 세 가지만 확인해도 전세사기 위험의 상당 부분을 피할 수 있어요.