대출 상환·DSR 계산기 (원리금균등·원금균등 비교)

3억원을 연 4%로 30년 빌리면 매달 1,432,246원을 냅니다. 그런데 30년간 내는 이자 총액은 2억 1,560만원입니다. 원금의 72%를 이자로 더 내는 셈입니다. 상환 방식만 바꿔도 이 금액이 3,500만원 줄어듭니다.

상환 방식 세 가지, 총 이자가 이만큼 다릅니다

같은 3억원, 같은 연 4%, 같은 30년입니다. 방식만 다릅니다.

방식	첫 달	마지막 달	총 이자
원리금균등	1,432,246원	1,432,246원	2억 1,561만원
원금균등	1,833,333원	836,111원	1억 8,050만원
만기일시	1,000,000원	3억 100만원	3억 6,000만원

원금균등이 원리금균등보다 이자를 3,511만원 덜 냅니다. 이유는 단순합니다. 원금을 앞에서 빨리 갚으니 이자가 붙는 잔액이 빠르게 줄어듭니다. 대신 첫 달 부담이 40만원 더 큽니다.

초기 3~5년의 부담을 감당할 수 있다면 원금균등이 유리합니다. 그런데 실제로는 대부분 원리금균등을 씁니다. DSR 한도 때문입니다 — 원금균등은 첫 달 상환액이 크고, DSR은 첫 해 원리금으로 계산되므로 한도가 더 적게 나옵니다. 한도가 빠듯하면 원리금균등을 쓸 수밖에 없습니다.

만기일시는 월 부담이 가장 작아 보이지만 총 이자가 원리금균등의 1.7배입니다. 전세대출이나 몇 년 안에 되팔 계획이 확실한 브리지론에만 쓰는 방식입니다. 주거용 장기 대출에 쓰면 손해가 큽니다.

DSR — 한도를 정하는 실제 기준

DSR(총부채원리금상환비율)은 이렇게 계산합니다.

DSR = (모든 대출의 연간 원리금상환액 ÷ 연소득) × 100

규제 비율은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 연소득 5,000만원이면 은행에서는 연간 원리금이 2,000만원을 넘을 수 없습니다.

여기서 가장 많이 오해하는 부분이 있습니다. DSR은 주택담보대출만 보지 않습니다. 신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 카드론까지 전부 합산됩니다. 마이너스통장은 실제로 안 썼어도 한도 전액을 빌린 것으로 간주되는 경우가 많습니다. 주담대를 받기 전에 마이너스통장을 정리하라는 조언이 나오는 이유입니다.

반대로 전세자금대출과 중도금대출은 DSR 산정에서 빠집니다. 그래서 전세대출이 있는 상태에서도 주담대 한도가 유지됩니다.

계산기 결과보다 한도가 적게 나오는 이유

DSR 40% 이내로 계산됐는데 은행에서 한도가 더 적게 나오는 경우가 흔합니다. 세 가지 때문입니다.

• 스트레스 DSR — 미래 금리 상승을 가정해 실제 금리보다 높은 금리로 DSR을 계산합니다. 가산되는 폭만큼 한도가 줄어듭니다. 변동금리일수록 불리합니다.
• LTV — 담보 가치 대비 대출 비율 한도입니다. DSR이 여유 있어도 집값 대비 한도에 먼저 걸립니다. 규제지역이면 더 낮습니다.
• 지역별 규제 — 조정대상지역·투기과열지구는 LTV와 대출 한도가 별도로 제한됩니다. 2025년 10·15 대책 이후 서울 전역과 경기 12곳이 규제지역입니다.

즉 이 계산기의 DSR은 1차 스크리닝입니다. 40%를 넘으면 은행 대출이 거의 확실히 어렵고, 40% 이내라면 “가능성이 있다”는 정도로 보세요. 정확한 한도는 은행 상담에서 확인해야 합니다.

한도가 부족할 때 쓸 수 있는 방법

• 기간을 늘린다 — 가장 효과가 큽니다. 30년을 40년으로 늘리면 연간 원리금이 줄어 DSR이 내려갑니다. 다만 총 이자는 늘어납니다.
• 기존 대출을 정리한다 — 특히 마이너스통장과 신용대출. 한도만 열어둔 것도 DSR에 잡힙니다.
• 소득을 늘려 인정받는다 — 성과급, 임대소득, 배우자 합산 등 인정 가능한 소득을 빠뜨리지 않았는지 확인하세요.
• 고정금리를 선택한다 — 스트레스 DSR 가산이 변동금리보다 작게 적용됩니다.

자주 묻는 질문

중도상환수수료는 얼마나 나오나요?

보통 3년 이내에 갚으면 부과되고, 남은 기간에 비례해 줄어듭니다(슬라이딩 방식). 3년이 지나면 대부분 면제됩니다. 여윳돈으로 원금을 미리 갚을 계획이라면 수수료 면제 시점과 조건을 계약 전에 확인하세요.

거치기간을 두면 유리한가요?

거치기간에는 이자만 내므로 월 부담이 줄지만, 그동안 원금이 전혀 줄지 않아 총 이자가 늘어납니다. 게다가 거치기간이 끝나면 남은 기간에 원금을 몰아 갚아야 해서 상환액이 크게 뜁니다. 소득이 확실히 늘어날 시점이 예상되는 경우가 아니면 권하기 어렵습니다.

DTI와 DSR은 뭐가 다른가요?

DTI는 주택담보대출의 원리금 + 나머지 대출의 이자만 봅니다. DSR은 모든 대출의 원리금 전체를 봅니다. 그래서 DSR이 훨씬 엄격합니다. 현재 실질적인 한도를 정하는 것은 DSR입니다.

2026년 8월 12일 기준입니다. 원리금균등 산식은 P × r(1+r)ⁿ ÷ ((1+r)ⁿ−1)입니다. DSR 규제 비율(은행 40%, 제2금융권 50%)과 스트레스 DSR 가산폭은 금융당국 정책에 따라 바뀔 수 있으니 실제 대출 전에 금융감독원이나 해당 금융기관에서 현재 기준을 확인하세요. 이 계산기는 참고용이며 대출 승인 여부나 한도를 보장하지 않습니다.